मित्रांनो, शेतजमीन म्हटली की आपल्याकडे सर्वात जास्त विचारला जाणारा आणि गुंतागुंतीचा प्रश्न म्हणजे ‘वडिलोपार्जित जमिनीचे वाटणीपत्र (Jamin Vatani Patra) कसे करायचे?’ अनेकदा योग्य माहिती नसल्यामुळे भावा-भावांत किंवा कुटुंबात वाद होतात आणि नाहक पैसाही खर्च होतो.
जमिनीचे वाटप करायला किती खर्च येतो? त्याची नोंदणी करावी लागते का? असे अनेक प्रश्न तुम्हालाही पडले असतील. चला तर मग, आज या सर्व प्रश्नांची अगदी सोप्या भाषेत उत्तरे जाणून घेऊया.
जमिनीचे वाटप म्हणजे नक्की काय?
सुरुवातीला एक गोष्ट समजून घ्या, जमिनीचे वाटप करणे म्हणजे जमिनीचे हस्तांतरण करणे नव्हे. वाटप हे फक्त जमिनीच्या ‘सहहिस्सेदारांमध्ये’ (ज्यांचा त्या जमिनीत आधीपासूनच कायदेशीर मालकी हिस्सा आहे त्यांच्यात) केले जाते. एखाद्या त्रयस्थ किंवा बाहेरच्या व्यक्तीच्या नावे असे वाटप करता येत नाही. वाटपामुळे नवीन मालकी मिळत नाही, तर फक्त तुमचा हक्काचा हिस्सा वेगळा केला जातो.
सर्वात महत्त्वाचा नियम: तुकडेबंदी कायदा
जमिनीची वाटणी करताना सर्वात महत्त्वाची अट असते ती म्हणजे ‘जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध आणि एकत्रीकरण अधिनियम १९४७’. सोप्या भाषेत सांगायचे तर, वाटणी करताना तुकडेबंदी-तुकडेजोड कायद्यात ठरवून दिलेल्या ‘प्रमाणभूत क्षेत्रापेक्षा’ कमी आकाराचा जमिनीचा तुकडा तुम्हाला करता येत नाही. हा नियम पाळणे बंधनकारक असते.
जमीन वाटणी पत्राचे ३ मुख्य प्रकार (कसे करायचे वाटप?)
जमिनीचे वाटप प्रामुख्याने तीन पद्धतीने करता येते. तुमच्या सोयीनुसार तुम्ही योग्य पर्याय निवडू शकता:
१. तहसीलदार कार्यालयातील वाटप (कलम ८५ अन्वये)
जर कुटुंबातील सर्व सदस्यांची वाटणीला संमती असेल, तर हा मार्ग सर्वात सोपा आहे. महाराष्ट्र महसूल अधिनियम १९६६ च्या कलम ८५ नुसार हे वाटप थेट तहसीलदारांसमोर केले जाते. सर्वांची संमती असल्यास फक्त जबाब नोंदवून वाटप मंजूर केले जाते. विशेष म्हणजे यासाठी कोणताही मोठा खर्च येत नाही.
रक्ताच्या नात्यातील वाटपासाठी फक्त १०० रुपये खर्च!
पूर्वी वडिलांकडून मुला/मुलीकडे किंवा आईकडून मुला/मुलीकडे जमीन हस्तांतरित करताना मोठा मुद्रांक शुल्क (Stamp Duty) भरावा लागायचा. पण आता शासनाच्या नवीन नियमानुसार रक्ताच्या नात्यात जमीन वाटणी करताना हा भुर्दंड टळला आहे. आता फक्त १०० रुपयांच्या स्टॅम्प पेपरवर जमीन हस्तांतरणाचे किंवा वाटणीचे पत्र करता येते. (याबाबत शासनाचे परिपत्रकही काढण्यात आलेले आहे).
२. दुय्यम निबंधकासमोर (Sub-Registrar) नोंदणीकृत वाटप
दुसरा पर्याय म्हणजे दुय्यम निबंधक कार्यालयात जाऊन रीतसर नोंदणी करणे. यासाठी सुद्धा सर्व हिस्सेदारांची संमती लागते. या प्रक्रियेत तुम्हाला १०० रुपयांचे मुद्रांक शुल्क, टायपिंगचा खर्च आणि दुय्यम निबंधक कार्यालयाचे थोडेफार नोंदणी शुल्क (Registration fee) भरावे लागते.
३. दिवाणी न्यायालयामार्फत वाटप (जर कुटुंबात वाद असेल तर)
अनेकदा सहहिस्सेदारांमध्ये एकमत नसते आणि वाद होतात. अशा वेळी दिवाणी न्यायालयात (Civil Court) वाटपाचा दावा दाखल करावा लागतो.
- येथे वादी आणि प्रतिवादींना नोटीस जाते.
- सर्व पुरावे पाहिल्यानंतर न्यायालय निकाल देते.
- हा निकाल दिवाणी प्रक्रिया संहिता १९०८, कलम ५४ नुसार जिल्हाधिकाऱ्यांकडे जातो.
- तिथून प्रकरण तहसीलदारांमार्फत ‘भूमी अभिलेख’ (Land Records) कार्यालयाकडे येते.
- भूमी अभिलेख विभाग मोजणी शुल्क घेऊन जमिनीची रीतसर मोजणी करतो आणि वाटप तक्ता तयार करून परत तहसीलदारांकडे पाठवतो. सर्वांचे म्हणणे ऐकून शेवटी तहसीलदार वाटप मंजूर करतात.
नोंदणीकृत की तोंडी? कोणते वाटप कायदेशीर?
अनेक कुटुंबांमध्ये आजही ‘तोंडी वाटप’ केले जाते. कायद्यानुसार तोंडी वाटप करता येते. पण समजा तुम्ही वाटप ‘लेखी’ केले आणि त्यात प्रत्येकाचा हिस्सा स्पष्ट लिहिला असेल, तर असा दस्त नोंदणीकृतच असावा लागतो. सर्वोच्च न्यायालयाच्या (ए.आय.आर.१९८८) एका निकालानुसार, अनोंदणीकृत लेखी वाटपाला पुढे न्यायालयात पक्का पुरावा म्हणून ग्राह्य धरले जात नाही. त्यामुळे भविष्यातील वाद टाळायचे असतील तर वाटपपत्राची नोंदणी केलेली कधीही चांगली.
अपवाद: श्री अरविंद देशपांडे यांच्या एका याचिकेवर (२८१५/२००३) दिलेल्या निर्णयावर आधारित शासनाच्या १६ जुलै २०१४ च्या परिपत्रकानुसार, काही विशिष्ट प्रकरणात वाटपपत्र नोंदणीकृत असावे अशी सक्ती करू नये, अशा सूचना दिलेल्या आहेत.
थोडक्यात सांगायचे तर…
घरात सामंजस्य असेल तर फक्त १०० रुपयांच्या स्टॅम्पवर तहसील कार्यालयातून तुम्ही विना-खर्च तुमचे जमिनीचे वाटप कायदेशीररित्या करून घेऊ शकता. माहिती आवडली असेल तर नक्की शेअर करा!
