शेतकरी मित्रांनो आणि वाचकहो, जमिनीचे व्यवहार करताना अनेक जुने आणि पारंपारिक शब्द आपल्या कानावर पडतात. त्यापैकीच एक महत्त्वाचा आणि अनेकदा संभ्रम निर्माण करणारा शब्द म्हणजे ‘बुडीताची जमीन’ (Budit Jamin).
गावाकडे बऱ्याचदा या शब्दाचा वापर केला जातो, पण याचा नेमका अर्थ काय? बुडीताची जमीन खरेदी करावी की नाही? याबाबत अनेकांच्या मनात शंका असतात. आजच्या या लेखात आपण ‘बुडीताची जमीन’ या शब्दाचे दोन्ही मुख्य अर्थ आणि त्याबाबतचे कायदेशीर नियम सविस्तर समजून घेणार आहोत.
बुडीताची जमीन या शब्दाचे संदर्भाप्रमाणे प्रामुख्याने दोन अर्थ होतात: १. वारस नसलेली जमीन (निर्वंश मालमत्ता) २. प्रकल्पाखाली (पाण्यात) जाणारी जमीन (भूसंपादन)
चला तर मग, या दोन्ही अर्थांबद्दल सविस्तर माहिती घेऊया.
१. वारस नसलेली जमीन (निर्वंश मालमत्ता)
सामाजिक आणि ज्योतिषीय दृष्टिकोनातून विचार केल्यास, ज्या व्यक्तीला स्वतःचे मूलबाळ नाही किंवा ज्यांच्या मागे कोणताही कायदेशीर वारस उरलेला नाही, अशा व्यक्तीच्या मालकीच्या जमिनीला ‘बुडीताची जमीन’ किंवा ‘निर्वंश मालमत्ता’ म्हटले जाते.
- समाजातील समजूत (परिणाम): आपल्या समाजात अशी एक प्रबळ समजूत आहे की, अशा निर्वंश व्यक्तीची जमीन किंवा संपत्ती घेतल्यास नवीन मालकाच्या कुटुंबाला काही अडचणी येऊ शकतात. काहींच्या मते यामुळे कुटुंबाची प्रगती खुंटते किंवा घरात अशांती निर्माण होऊ शकते.
- यावरील उपाय: जर तुम्ही अशी जमीन खरेदी केली असेल किंवा करत असाल, तर ज्योतिषशास्त्र आणि परंपरेनुसार काही उपाय सुचवले जातात. त्या मृत व्यक्तीच्या नावाने ‘नारायण नागबली’, ‘त्रिपिंडी श्राद्ध’ किंवा ‘वार्षिक श्राद्ध’ घालण्याचा सल्ला दिला जातो. तसेच, त्या जमिनीतून जे काही उत्पन्न मिळेल, त्यातील काही हिस्सा दानधर्मासाठी किंवा सामाजिक कार्यासाठी वापरणे अत्यंत शुभ मानले जाते.
२. प्रकल्पाखाली जाणारी जमीन (भूसंपादन)
सरकारी आणि तांत्रिक भाषेत ‘बुडीत जमीन’ याचा अर्थ पूर्णपणे वेगळा आहे. धरण, तलाव, कालवे किंवा इतर कोणत्याही जलप्रकल्पामुळे जी जमीन कायमस्वरूपी किंवा पावसाळ्याच्या दिवसांत पाण्याखाली जाते, तिला ‘बुडीत जमीन’ म्हणतात.
- नुकसान भरपाई: जेव्हा एखादी जमीन प्रकल्पासाठी बाधित होते, तेव्हा ती जमीन सरकारद्वारे संपादित (Land Acquisition) केली जाते. अशा वेळी मूळ जमीन मालकाला शासनाकडून कायदेशीर आर्थिक मोबदला किंवा त्या बदल्यात दुसरी पर्यायी जमीन दिली जाते.
- पुनर्वसन आणि हक्क: २०१३ च्या भूसंपादन कायद्यांतर्गत (LARR Act 2013), ज्या शेतकऱ्यांची जमीन या प्रकल्पांमध्ये जाते (बाधित शेतकरी), त्यांना योग्य मोबदल्यासह पुनर्वसन आणि पुनर्स्थापनेचे (Rehabilitation and Resettlement) कायदेशीर हक्क मिळतात.
३. निर्वंश (वारस नसलेली) जमीन खरेदी करताना घ्यायची काळजी (कायदेशीर बाजू)
जर तुम्ही एखादी वारस नसलेली (निर्वंश) जमीन खरेदी करण्याच्या विचारात असाल, तर केवळ सामाजिकच नाही, तर कायदेशीर बाजू (Legal Aspects) तपासून पाहणे अत्यंत गरजेचे आहे.
खालील बाबींची खात्री केल्याशिवाय कोणताही व्यवहार करू नका:
- मालकी हक्क आणि ‘सरकार जमा’ (Escheat): जर एखाद्या व्यक्तीचे निधन झाले आणि त्याला कोणताही कायदेशीर वारस नसेल, तर भारतीय कायद्यानुसार ती जमीन ‘सरकार जमा’ (Escheat) होऊ शकते. महसूल दप्तरी किंवा जमिनीच्या ७/१२ उताऱ्यावर थेट ‘महाराष्ट्र शासन’ किंवा सरकारचे नाव लागू शकते.
- खरेदी करण्यापूर्वी ‘फेरफार’ (Mutation) तपासा: जमिनीचा व्यवहार करण्यापूर्वी त्या जमिनीचा जुना फेरफार नक्की तपासा. मूळ मालकाचा मृत्यू कसा झाला आणि त्यांच्या मृत्यूनंतर कोणाच्या नावाने फेरफार नोंदवली गेली आहे, हे पाहणे महत्त्वाचे आहे.
- कुटुंब किंवा वारस प्रमाणपत्र (Heirship Certificate): मूळ मालकाच्या निधनानंतर ज्या व्यक्तीने ती जमीन आपल्या नावावर केली आहे, त्यांनी योग्य वंशावळ दिली आहे का? किंवा न्यायालयातून ‘वारस प्रमाणपत्र’ (Heirship/Succession Certificate) मिळवले आहे का? याची पडताळणी एखाद्या निष्णात वकिलामार्फत नक्की करून घ्या. खोटे वारस लावून केलेले व्यवहार भविष्यात अडचणीचे ठरू शकतात.
थोडक्यात सांगायचे तर, बुडीताची जमीन खरेदी करताना घाई न करता जमिनीचा इतिहास, ७/१२ उतारा, फेरफार आणि वारस नोंदी काळजीपूर्वक तपासा. योग्य कायदेशीर सल्ला घेतल्यास तुम्ही भविष्यातील फसवणूक आणि मनस्ताप टाळू शकता.
