Fragmentation Act Maharashtra: सध्याच्या काळात अनेकांना शेतीची आवड निर्माण झाली आहे. कोणाला फार्महाऊस बांधण्यासाठी १०-१५ गुंठे जमीन हवी असते, तर कोणाला गुंतवणुकीसाठी अर्धा एकर शेतजमीन घ्यायची असते. व्यवहार ठरतो, पैशांची जुळवाजुळव होते, पण जेव्हा खरेदीदार दुय्यम निबंधक कार्यालयात (Sub-Registrar Office) खरेदीखत (Sale Deed) करण्यासाठी जातात, तेव्हा अधिकारी सांगतात: “या जमिनीचा तुकडा पडतोय, तुकडेबंदी कायद्यानुसार (Fragmentation Act) याची रजिस्ट्री होणार नाही!”
अशा वेळी खरेदीदार आणि विक्रेता दोघांचीही मोठी निराशा होते. इंटरनेटवर याबद्दल प्रचंड ‘Confusion’ आहे. आज आपण ‘तुकडेबंदी कायदा’ नेमका काय आहे, ‘प्रमाणभूत क्षेत्र’ म्हणजे काय आणि १ एकर किंवा २० गुंठ्यांपेक्षा कमी जमीन कायदेशीररीत्या कशी खरेदी-विक्री करावी, याची सविस्तर माहिती घेणार आहोत.
तुकडेबंदी कायदा म्हणजे काय? (What is the Fragmentation Act?)
शेतीचे छोटे छोटे तुकडे झाल्यामुळे शेतीचे उत्पादन घटते आणि ती परवडत नाही. हे टाळण्यासाठी महाराष्ट्र शासनाने ‘महाराष्ट्र जमीन महसूल (तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध करण्याबाबत व त्याचे एकत्रीकरण करण्याबाबत) कायदा, १९४७’ (Bombay Prevention of Fragmentation and Consolidation of Holdings Act) लागू केला.
या कायद्यानुसार, प्रत्येक जिल्ह्यासाठी आणि जमिनीच्या प्रकारानुसार (जिरायत किंवा बागायत) शासनाने एक ‘प्रमाणभूत क्षेत्र’ (Standard Area) निश्चित केले आहे. या प्रमाणभूत क्षेत्रापेक्षा कमी आकाराच्या जमिनीचा तुकडा पाडता येत नाही किंवा त्याची स्वतंत्रपणे विक्री करता येत नाही.
(उदा. तुमच्या जिल्ह्यात जिरायत जमिनीसाठी २० गुंठे हे प्रमाणभूत क्षेत्र असेल, तर २ एकर जमिनीतून तुम्ही फक्त १० गुंठे जमीन वेगळी काढून विकू शकत नाही.)
कमी क्षेत्राची जमीन (Small Land Parcel) खरेदी-विक्री करण्याचे कायदेशीर मार्ग कोणते?
जर तुम्हाला प्रमाणभूत क्षेत्रापेक्षा कमी जमीन (Less than standard area) खरेदी किंवा विक्री करायची असेल, तर कायद्यात काही अपवाद आणि कायदेशीर मार्ग (Legal Solutions) देण्यात आले आहेत:
१. लगतच्या शेतकऱ्याला विक्री (Selling to Adjacent Landowner): सर्वात सोपा मार्ग म्हणजे, जो तुकडा विकायचा आहे, तो त्याच जमिनीला लागून असलेल्या (Boundary share करणाऱ्या) शेजाऱ्याला विकणे. कायद्यानुसार, लगतचा शेतकरी तो तुकडा खरेदी करून स्वतःच्या जमिनीत विलीन (Merge) करू शकतो. यामुळे तुकडा पडत नाही, तर गट मोठा होतो.
२. संपूर्ण गटाची विक्री (Selling the Entire Gat/Survey Number): जर एखाद्या शेतकऱ्याच्या ७/१२ उताऱ्यावर एकूण जमीनच १० किंवा १५ गुंठे असेल (म्हणजेच तो आधीपासूनच एक ‘तुकडा’ असेल), तर तो शेतकरी आपली संपूर्ण जमीन कोणालाही विकू शकतो. मात्र, त्या १० गुंठ्यातून ५ गुंठे विकता येणार नाही. संपूर्ण क्षेत्र विकल्यास तुकडेबंदी कायदा आडवा येत नाही.
३. जिल्हाधिकारी किंवा सक्षम अधिकाऱ्याची परवानगी (Collector’s Permission): जर तुम्हाला सलग क्षेत्र नसतानाही (शेजारी नसतानाही) एखादा तुकडा खरेदी करायचा असेल, तर तुम्हाला थेट जिल्हाधिकारी (Collector) किंवा उपविभागीय अधिकारी (Prantadhikari) यांच्याकडून पूर्वपरवानगी (NOC) काढावी लागते.
४. शेतजमिनीचे अकृषिक (N.A. – Non-Agricultural) रूपांतर: जर ती शेतजमीन महानगरपालिका, नगरपरिषद किंवा प्राधिकरणाच्या हद्दीत येत असेल आणि तिचा वापर ‘अकृषिक’ (N.A.) किंवा गुंठेवारी लेआउट म्हणून मंजूर झाला असेल, तर तिथे तुकडेबंदी कायदा लागू होत नाही. तिथे तुम्ही १-२ गुंठे जागाही खरेदी करू शकता.
जिल्हाधिकाऱ्यांची परवानगी कशी काढावी? (Process for Collector’s Permission)
तुकडेबंदी कायद्याला बगल देण्यासाठी नाही, पण खऱ्या अडचणीच्या वेळी शासनाने ही तरतूद दिली आहे. यासाठी खालील प्रक्रिया पार पाडावी लागते:
- अर्ज करणे: जमीन विकणाऱ्या शेतकऱ्याला योग्य कारणासह (उदा. वैद्यकीय उपचार, मुलीचे लग्न, मुलांचे शिक्षण, किंवा कर्जबाजारीपणा) तहसील किंवा उपविभागीय कार्यालयात अर्ज करावा लागतो.
- आवश्यक कागदपत्रे: अर्जासोबत ७/१२ उतारा, ८-अ, फेरफार (Mutation entries), जमिनीचा नकाशा आणि पैशांची नितांत गरज असल्याचा पुरावा जोडावा लागतो.
- चौकशी: मंडळ अधिकारी आणि तहसीलदार याची खात्री करतात की शेतकरी खरोखरच अडचणीत आहे आणि हा व्यवहार बोगस नाही.
- आदेश (Final Order): अहवाल सकारात्मक आल्यास, ‘महाराष्ट्र तुकडेबंदी कायदा कलम ३१’ नुसार प्रांत अधिकारी किंवा जिल्हाधिकारी हा तुकडा विकण्यास विशेष परवानगी देतात. या आदेशाच्या आधारे दुय्यम निबंधक खरेदीखत नोंदवून घेतात.
२०२१ चे नोंदणी विभागाचे नवीन परिपत्रक (New Registration Rules 2021)
१२ जुलै २०२१ रोजी नोंदणी महानिरीक्षकांनी (IGR Maharashtra) एक कडक परिपत्रक काढले होते. त्यानुसार, सक्षम प्राधिकरणाच्या (Collector/Town Planning) मंजुरीशिवाय कोणत्याही ‘तुकड्याचे’ खरेदीखत नोंदवले जाणार नाही, असे स्पष्ट करण्यात आले आहे. त्यामुळे आता एजंटच्या भूलथापांना बळी पडून कच्च्या पावतीवर किंवा नोटरीवर जमिनीचे तुकडे घेऊ नका. त्याचा सातबारा तुमच्या नावावर होणार नाही.
निष्कर्ष (Conclusion)
१ एकर किंवा २० गुंठ्यांपेक्षा कमी जमीन खरेदी करणे अशक्य नाही, पण त्यासाठी कायदेशीर प्रक्रियेचे पालन करणे अत्यंत आवश्यक आहे. ‘तुकडेबंदी कायद्याची’ (Fragmentation Act) योग्य माहिती असल्यास तुम्ही तुमची कष्टाची कमाई धोक्यात जाण्यापासून वाचवू शकता. जिल्हाधिकारी परवानगी किंवा लगतच्या शेतकऱ्याचा पर्याय वापरून तुम्ही तुमचा व्यवहार १००% कायदेशीर करू शकता.
